Acquisition d'un immeuble haussmannien à restructurer
Évaluer la faisabilité d'une opération de division en sept lots avant signature. Un cabinet d'audit pluridisciplinaire face à trois verrous opérationnels : un bail 1948 actif, un aménagement de combles sous ABF et un calendrier de décence énergétique resserré.
Cette étude illustre la méthodologie Kearmont Partners sur une opération immobilière complexe. Les éléments factuels — adresse exacte, identités, références cadastrales, montants sensibles — ont été volontairement substitués ou masqués. Aucun actif réel, aucun client réel, aucune transaction réelle ne peut être identifié à partir de ce document.
Résumé exécutif
L'actif étudié est un immeuble haussmannien situé dans le 9ᵉ arrondissement de Paris, secteur Saint-Georges — Notre-Dame-de-Lorette. Adresse exacte volontairement anonymisée. L'immeuble présente la typologie classique de la catégorie : façade pierre de taille, R+5 sur cour, toiture mansardée zinc, 720 m² de surface de plancher répartis sur 5 lots existants. Vente par une indivision en liquidation à 4,2 M€.
Le commanditaire — groupe patrimonial anonymisé — envisage une restructuration lourde et une division en 7 lots vendables : un local commercial en pied d'immeuble (maintien), cinq logements d'étages courants (réception après travaux), un duplex avec aménagement de combles (création), un studio en RDC arrière (création par cloisonnement). Stratégie marchand de biens classique : acquérir, restructurer, diviser, revendre lot par lot sur 18 mois.
L'audit Kearmont en six dimensions identifie trois verrous structurants : (1) un bail 1948 actif sur le lot du deuxième étage, locataire de 84 ans, loyer plafonné à 420 €/mois — la libération volontaire est négociable mais coûte 80 à 140 k€ et prend 12 à 24 mois ; (2) un aménagement de combles soumis à avis ABF en site patrimonial remarquable — probabilité d'avis défavorable estimée à 20-25 % ; (3) un calendrier de décence énergétique fin 2027 qui rend non-louables les lots F dès le 1ᵉʳ janvier 2028 — sortie obligatoire vers la classe C dans le programme de restructuration.
Au prix demandé, la marge nette ressort à 10,6 % — sous le seuil cible Kearmont de 15 %. La renégociation à 3,75 M€ porte la marge nette à 18,3 % et stabilise l'opération. Sans renégociation, le rapport rendement / risque n'est pas favorable.
Score consolidé Kearmont : 61 / 100 — zone « opération complexe à conditions strictes ». Recommandation : POURSUIVRE SOUS CONDITIONS, après renégociation à 3,75 M€, avec trois conditions suspensives non standard (ABF combles, mesurage Carrez géomètre, protocole d'éviction bail 1948).
Contexte de l'opération
L'actif
Immeuble haussmannien d'angle modeste, période 1875-1885. 6 niveaux, 5 lots existants dont 3 occupés et 2 vides. Surface utilisée : 720 m² SDP / 480 m² Carrez. Cour intérieure commune avec l'immeuble voisin. Pas d'ascenseur, espace technique disponible en cage d'escalier. État d'entretien moyen, structure saine, toiture HS, fluides à refondre.
Le vendeur
Indivision familiale en liquidation, succession ouverte en 2024. Trois indivisaires, un mandataire désigné. Liquidité nécessaire à l'allotissement. Vente sous mandat exclusif via une étude notariale parisienne.
Le commanditaire
Groupe patrimonial (anonymisé). Profil marchand de biens institutionnel, opérations entre 2 et 15 M€, structure SCI à l'IS pour la TVA sur marge. Engage le capital sur 24 mois cible.
La problématique posée à Kearmont Partners
« Nous avons identifié cet immeuble comme une opportunité de division-revente. Le prix demandé est cohérent avec le marché mais le bien présente plusieurs particularités que nous voulons documentées avant signature : un bail 1948 actif, un projet de combles aménagés en site patrimonial, un calendrier énergétique resserré. Nous voulons savoir si l'opération tient au prix demandé, à quelles conditions, et quelle marge il est rationnel de viser. »
Demande adressée au cabinet le J0 — audit pré-acquisition complet à livrer sous 5 jours ouvrés.
Les six dimensions de l'audit Kearmont
Urbanisme & PLU
Zone UG du PLU Paris. Trois autorisations à obtenir : PC combles + ABF, PC création lot 7, DP menuiseries/toiture.
Foncier & Cadastre
Parcelle unique cohérente. Écart de surface Carrez −3,8 % vs vendeur. Servitude de cour commune à régulariser.
Jurisprudence & contentieux
Bail 1948 actif, locataire 84 ans. Risque de recours tiers sur PC combles. Bail commercial expirant en 2027.
Performance énergétique
DPE F moyen. Calendrier décence janvier 2028 sur les 3 lots F. Sortie vers C atteignable via ITI + PAC + VMC. Budget énergétique 562 k€.
Travaux & pré-construction
Structure saine. Toiture HS à reprendre. 14 lots techniques. Budget 1 744 k€ HT (+50 k€ provision « ouvrages anciens »). Durée 14-18 mois.
Modélisation financière
Marge nette 10,6 % au prix demandé — insuffisant. 18,3 % à 3,75 M€. Prix maximum acceptable strict : 3,55 M€.
Une approche pluridisciplinaire
Kearmont Partners structure ses audits autour de six lectures métier indépendantes mais coordonnées. Chaque dimension est instruite par un pôle dédié du cabinet, et complétée — quand le dossier le justifie — par une contribution externe spécialisée signée sous accord de confidentialité. Sur cette opération, six lectures expertes ont été mobilisées :
- Lecture urbanistePôle Urbanisme Kearmont — décodage règlement de zone UG du PLU Paris, cartographie ABF, anticipation calendrier d'instruction.
- Lecture géomètre-expertPôle Foncier Kearmont — réconciliation surfaces, servitudes, mitoyenneté, anticipation de l'EDD et du règlement de copropriété.
- Lecture avocat urbanisme & immobilierContribution externe signée sous accord de confidentialité — cartographie contentieuse, stratégie bail 1948, recours tiers, garanties post-livraison.
- Lecture thermicien BBCPôle Énergie Kearmont — scénarios de rénovation énergétique, sortie de passoire, calendrier de décence, qualité d'exécution ITI.
- Lecture économiste de la constructionContribution externe signée sous accord de confidentialité — validation budget travaux, ratios par poste, provisions « ouvrages anciens ».
- Lecture investisseur marchand de biensPôle Direction Kearmont — arbitrage rendement / risque, marge nette après TVA, sensibilité, recommandation de scénario.
Ces lectures métier sont reproduites intégralement dans le rapport. Elles constituent le cœur de la valeur ajoutée Kearmont : transformer un corpus documentaire pluriel en une grille de décision unifiée et opposable.
Quelques chiffres clés
Hypothèses chiffrées calibrées sur Paris 9ᵉ T1 2026 — sources DVF, Notaires de Paris, IEIF, base FFB BPU régionale.
Trois risques structurants identifiés
Refus de libération du locataire bail 1948
Probabilité 85 %. Impact opérationnel élevé. Coût négocié médian Paris 85-145 k€, délai 12-24 mois. Aucune procédure d'éviction de droit commun applicable. Mandater dès la signature du compromis un cabinet de relogement spécialisé. Provision retenue : 140 k€.
Avis ABF défavorable sur l'aménagement de combles
Probabilité 20-25 %. Site patrimonial remarquable du 9ᵉ. Avis discrétionnaire de l'UDAP 75 sur ouvertures de toit (lucarnes vs châssis tabatière). Stratégie : pré-consultation informelle UDAP + condition suspensive d'obtention du PC dans la promesse de vente.
Calendrier de décence énergétique 2028
Trois lots F dans l'immeuble. Interdiction de relocation nouvelle au 1ᵉʳ janvier 2028. Stratégie : sortie obligatoire vers classe C dans le programme de restructuration. Budget énergétique 562 k€ intégré.
Quatre scénarios évalués
Signer au prix demandé (4,20 M€)
Renégocier à 3,75 M€
Au prix avec conditions suspensives élargies
Abandon de l'opération
Poursuivre sous conditions — Scénario B prioritaire
Kearmont & Partners recommande de poursuivre l'opération après renégociation à 3 750 000 €, soit une décote de 10,7 % par rapport au prix demandé. Cette décote rétablit une marge nette à 18,3 % cohérente avec un profil de risque « division d'immeuble avec un bail 1948 et combles ABF ». Trois conditions suspensives non standard doivent être obtenues avant signature de l'acte authentique : accord de principe ABF sur l'aménagement de combles ; protocole d'éviction négocié avec le locataire bail 1948 ; mesurage Carrez contradictoire par géomètre-expert.
Si le vendeur refuse la renégociation, le scénario C (acquisition au prix demandé avec conditions suspensives élargies) constitue un plan B défensif. Si C est également refusé, le scénario D (abandon) est rationnel et libère le capital pour d'autres opportunités.
Aller plus loin
Télécharger le rapport complet
78 pages — 6 dimensions analysées — matrice de risques — modélisation financière complète — 4 scénarios de décision. Cas pratique anonymisé reconstitué.
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- Délai d'instruction : quelques jours selon la taille du dossier
- Format opposable : oui
- Confidentialité : NDA bilatéral inclus
Cette étude est un cas pratique anonymisé et reconstitué. Elle illustre la méthodologie Kearmont Partners sur une opération immobilière complexe, sans permettre d'identifier un actif réel, un client réel ou une transaction réelle. Les éléments factuels (adresse exacte, références cadastrales, identité du vendeur, identité du notaire, identité du client final, montants exacts de transaction) ont été volontairement substitués par des données fictives mais réalistes. Les hypothèses chiffrées sont calibrées sur les ordres de grandeur observés à Paris 9ᵉ T1 2026.
Kearmont & Partners ne saurait être tenu pour responsable d'aucune décision d'investissement ou d'aucun engagement contractuel qui serait pris ou subi par un tiers ayant consulté ce cas pratique.
Référence cabinet : KP-2026-0418-HM