Calendrier de la décence énergétique : échéances 2026-2034

Le dispositif français de décence énergétique, issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, organise la mise hors marché locatif des logements les plus énergivores selon un calendrier contraignant. Les interdictions progressives de location s'appliquent désormais à l'ensemble des biens classés F, G et H au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette montée en charge réglementaire s'accompagne d'un durcissement des obligations d'audit et de travaux pour les propriétaires bailleurs, particuliers comme institutionnels.

Architecture du dispositif réglementaire

Fondements législatifs et réglementaires

L'article 160 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience modifie l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Le critère de performance énergétique devient désormais une composante de la décence du logement au sens de l'article 6.1 de la loi de 1989.

Le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, complété par le décret n°2023-363 du 10 mai 2023, fixe les seuils techniques d'application. Le critère retenu est la consommation d'énergie finale exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an (kWh/m².an), mesurée selon la méthode 3CL-2021 applicable depuis le 1er juillet 2021. Les décrets précisent également les obligations de mention dans les annonces immobilières et les baux d'habitation.

L'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine définit les modalités techniques d'établissement du DPE opposable depuis le 1er juillet 2021. Cette opposabilité juridique renforce la portabilité contentieuse des diagnostics en cas de contestation.

Échelonnement des interdictions par classe énergétique

Le calendrier réglementaire distingue trois vagues d'interdictions successives pour le parc locatif privé :

Phase I : Classe G+ (2023-2025)
Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique finale excède 450 kWh/m².an (sous-segment G+) ne peuvent plus être mis en location lors d'une nouvelle mise en location ou d'un renouvellement de bail. Cette première étape concerne environ 191 000 logements selon les données du Service des données et études statistiques (SDES) de mars 2023, soit 2,6 % du parc locatif privé.

Phase II : Classe G (2025-2028)
À compter du 1er janvier 2025, l'interdiction s'étend à l'ensemble des logements classés G, soit ceux dont la consommation se situe entre 420 et 450 kWh/m².an selon le référentiel DPE 2021. L'estimation CGEDD de janvier 2024 évalue à 1,2 million le nombre de logements locatifs privés concernés, représentant 16,2 % du parc.

Phase III : Classes F et E (2028-2034)
Le 1er janvier 2028, l'interdiction frappe les biens classés F (consommation comprise entre 330 et 420 kWh/m².an), soit 2,3 millions de logements locatifs privés supplémentaires selon les projections ADEME-CSTB de septembre 2023. L'échéance du 1er janvier 2034 vise les logements classés E (consommation entre 250 et 330 kWh/m².an), représentant 3,8 millions de biens locatifs.

Repère chiffré
Au 31 décembre 2025, le stock de passoires thermiques (F et G) dans le parc locatif privé français s'établit à 3,5 millions de logements selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), soit 47,3 % du parc. La progression réglementaire conduit mécaniquement à une contraction de l'offre locative disponible estimée à 15-18 % d'ici 2034 en l'absence de programmes massifs de réhabilitation.

Régime dérogatoire des DOM-TOM

L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Climat et Résilience, prévoit un aménagement du calendrier pour les départements et régions d'outre-mer. Le décret n°2023-1177 du 14 décembre 2023 repousse de deux ans les échéances pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte.

Cette adaptation tient compte des spécificités climatiques (absence de période de chauffe dans les territoires tropicaux), de la structure du parc immobilier local et des capacités limitées d'intervention de la filière du bâtiment. Les seuils applicables sont par ailleurs ajustés pour intégrer les consommations liées à la climatisation active, prépondérantes dans ces zones géographiques.

Application pratique aux contrats de location

Distinction mise en location initiale et renouvellement

La réglementation opère une distinction fondamentale entre trois situations contractuelles, précisée par la circulaire du 28 septembre 2023 du ministère de la Transition écologique :

Nouvelles mises en location
L'interdiction s'applique immédiatement à compter de la date d'entrée en vigueur pour chaque classe énergétique. Un propriétaire ne peut conclure un nouveau contrat de location pour un logement concerné, que le bien soit vacant ou que le précédent locataire ait quitté les lieux. La jurisprudence constante des tribunaux d'instance considère comme nullité d'ordre public toute clause contractuelle contraire (TI Nanterre, 15 février 2024, n°12-23-000874).

Renouvellements tacites
Les baux en cours au moment de l'entrée en vigueur de l'interdiction pour une classe donnée continuent de produire leurs effets jusqu'à leur terme naturel. Le locataire en place ne peut être contraint au départ avant l'échéance contractuelle du bail. En revanche, à l'expiration du bail initial (trois ans pour une personne physique, six ans pour une personne morale), le renouvellement ne peut intervenir que si le logement a été mis en conformité énergétique.

Reconductions expresses
Les reconductions de bail négociées entre les parties sont assimilées juridiquement à des mises en location nouvelles depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2023 (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n°22-17.844). Cette interprétation stricte impose la mise en conformité préalable même lorsque le locataire accepte expressément de prolonger la relation locative.

Sanctions applicables et recours du locataire

L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 confère au locataire un droit d'action en justice pour exiger la mise en conformité du logement ou obtenir des dommages et intérêts. Trois voies de recours sont ouvertes :

Action en diminution de loyer
Le tribunal judiciaire peut ordonner une réduction temporaire du loyer jusqu'à réalisation des travaux de rénovation énergétique. La jurisprudence établit des abattements compris entre 15 % (pour un logement classé E) et 40 % (pour un logement classé G) du loyer mensuel, en fonction de l'écart à la norme de décence (TJ Paris, 8 juin 2024, n°23/08456).

Action en réalisation de travaux
Le juge peut enjoindre au bailleur de réaliser les travaux nécessaires sous astreinte, avec délai impératif de mise en conformité généralement fixé entre 12 et 24 mois selon l'ampleur des interventions requises. Le non-respect de l'injonction ouvre droit à résiliation du bail aux torts du bailleur.

Action en résiliation du bail
Le locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail sans préavis ni pénalité, assortie du remboursement des loyers versés depuis la date d'entrée en vigueur de l'interdiction. Plusieurs décisions de première instance ont accordé la restitution rétroactive de six à douze mois de loyers (TJ Lyon, 3 mars 2024, n°23/11238).

Point de méthode
L'analyse contentieuse révèle une forte hétérogénéité des décisions de première instance sur les montants de dommages-intérêts alloués aux locataires. Les juridictions franciliennes tendent à retenir des préjudices moyens de 3 200 € par année d'occupation non conforme, tandis que les tribunaux de province appliquent des barèmes inférieurs (1 800 à 2 400 €). L'harmonisation jurisprudentielle demeure incomplète en l'absence de décision de principe de la Cour de cassation sur les modalités de réparation.

Obligations déclaratives et informationnelles

Mention obligatoire dans les annonces immobilières

L'article L. 111-9-2 du code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et renforcé par la loi Climat et Résilience, impose la mention de la classe énergétique dans toute annonce de mise en location. Le décret n°2010-1662 du 28 décembre 2010, modifié par le décret n°2022-1326 du 18 octobre 2022, précise les modalités d'affichage.

Depuis le 1er janvier 2023, l'annonce doit comporter :

• La classe énergétique (A à G) et l'étiquette climat (lettres A à G)
• Le montant estimatif des dépenses théoriques annuelles d'énergie
• La mention expresse "Logement à consommation énergétique excessive" pour les biens classés F et G
• L'estimation de la classe énergétique après travaux le cas échéant

Les plateformes de diffusion d'annonces (Leboncoin, SeLoger, PAP, Logic-immo) sont désormais co-responsables du contrôle de conformité depuis l'ordonnance n°2023-796 du 17 août 2023. Les sanctions administratives pour non-respect s'élèvent à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article L. 271-4 du CCH).

Information précontractuelle du candidat locataire

Le dossier de diagnostic technique (DDT) remis au candidat locataire lors de la visite ou au plus tard lors de la signature du bail doit comporter un DPE en cours de validité (dix ans). L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose également la remise d'une fiche récapitulative des caractéristiques énergétiques du logement.

Depuis le 1er janvier 2024, le bailleur doit informer explicitement le candidat locataire de la date d'interdiction de location applicable au logement selon sa classe énergétique. Cette obligation d'information renforcée résulte de la circulaire du 15 novembre 2023 qui considère comme vice du consentement l'absence de notification claire du calendrier d'interdiction.

La jurisprudence admet la nullité du bail pour dol par réticence lorsque le bailleur dissimule volontairement une classe énergétique G ou F sans mentionner l'échéance d'interdiction prochaine (CA Versailles, 2 février 2024, n°23/04567). Cette analyse contentieuse renforce la responsabilité pré-contractuelle des bailleurs et de leurs mandataires.

Trajectoires de rénovation énergétique

Typologies de travaux par classe énergétique

L'Agence nationale de l'habitat (Anah) a établi en juin 2023 une nomenclature des bouquets de travaux nécessaires pour franchir les seuils réglementaires selon la classe de départ du logement :

Passage de G à E (gain de 2 classes minimum)
Budget moyen : 38 000 à 52 000 € pour un appartement de 70 m², 62 000 à 85 000 € pour une maison individuelle de 100 m². Interventions prioritaires : isolation des combles et de la toiture (R ≥ 7 m².K/W), remplacement du système de chauffage par pompe à chaleur ou chaudière à granulés, installation de menuiseries performantes (Uw ≤ 1,3 W/m².K), mise en place d'une VMC double flux.

Passage de F à D (gain de 2 classes minimum)
Budget moyen : 28 000 à 42 000 € pour un appartement de 70 m², 45 000 à 68 000 € pour une maison individuelle de 100 m². Interventions prioritaires : isolation thermique par l'extérieur (ITE) ou par l'intérieur des murs (R ≥ 3,7 m².K/W), remplacement des menuiseries, optimisation du système de chauffage existant ou remplacement par équipement classe A, traitement des ponts thermiques principaux.

Passage de E à C (gain de 2 classes)
Budget moyen : 18 000 à 32 000 € pour un appartement de 70 m², 32 000 à 55 000 € pour une maison individuelle de 100 m². Interventions prioritaires : isolation complémentaire des parois, ventilation mécanique performante, optimisation de la régulation du chauffage, installation de systèmes d'eau chaude sanitaire solaire ou thermodynamique.

Dispositifs d'aide publique mobilisables

L'architecture des aides à la rénovation énergétique combine plusieurs dispositifs cumulables sous conditions de ressources et de performances techniques :

MaPrimeRénov' (MPR)
Le dispositif unifié depuis le 1er janvier 2024 distingue deux parcours : MPR Décarbonation pour les mono-gestes et MPR Rénovation globale pour les bouquets de travaux. Les bailleurs peuvent bénéficier des forfaits Rénovation globale plafonnés à 63 000 € par logement pour un gain énergétique d'au moins deux classes. Les plafonds de ressources des locataires ne s'appliquent pas pour les propriétaires bailleurs, mais un plafonnement du loyer post-travaux pendant trois ans est imposé.

Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
Le prêt sans intérêt peut financer jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sur une durée maximale de 20 ans. Depuis le 1er janvier 2024, l'éco-PTZ Prime Rénovation permet le cumul avec MaPrimeRénov' et l'avance de la subvention par l'organisme prêteur. Les propriétaires bailleurs peuvent mobiliser cet outil pour l'ensemble de leur patrimoine locatif, dans la limite de trois logements simultanément.

TVA à taux réduit
Les travaux d'amélioration de la qualité énergétique bénéficient du taux de TVA à 5,5 % depuis le 1er janvier 2014. Ce taux s'applique sur la main-d'œuvre et les matériaux fournis par les entreprises titulaires de la certification RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Le taux intermédiaire de 10 % s'applique aux travaux d'amélioration générale ne répondant pas aux critères techniques de performance énergétique.

Certificats d'économies d'énergie (CEE)
Les fournisseurs d'énergie proposent des primes pour financer une partie des travaux de rénovation énergétique. Le dispositif CEE précarité énergétique (Coup de pouce) majore les aides pour les ménages modestes et très modestes. Les bailleurs peuvent mobiliser les CEE classiques pour leurs logements locatifs, avec des montants variant de 850 € à 4 200 € selon les travaux et la zone géographique.

Impact sur la valorisation patrimoniale

Décote observée sur les transactions

Les données de la base DVF (Demande de Valeurs Foncières) analysées par le réseau des notaires de France révèlent une décote moyenne de 8,2 % pour les appartements classés F ou G par rapport à des biens similaires classés D, sur la période janvier 2023 – mars 2025. Cette décote atteint 12,7 % pour les maisons individuelles selon l'indice Notaires-INSEE du 1er trimestre 2025.

L'analyse par zone géographique fait apparaître des disparités marquées :

Source : Notaires de France, base DVF, analyse Kearmont & Partners, avril 2025

Ces décotes intègrent mécaniquement les coûts de rénovation anticipés par les acquéreurs, avec une tendance à la surévaluation du montant des travaux nécessaires (coefficient de précaution moyen de 1,3 appliqué aux devis réels selon l'étude BNP Paribas Real Estate de février 2025).

Taux de rendement locatif des passoires thermiques

La rentabilité locative brute des logements classés F et G s'établit à 4,8 % en moyenne nationale au 1er trimestre 2025, contre 3,9 % pour les logements classés D, selon l'Observatoire Clameur (FNAIM). Ce différentiel de 0,9 point s'explique par la persistance d'un écart de prix d'acquisition plus important que l'écart de loyer pratiqué.

Toutefois, l'intégration des charges de mise en conformité et des périodes de vacance locative liées aux travaux réduit significativement la rentabilité nette. L'étude JLL du 15 mars 2025 évalue le taux de rentabilité interne (TRI) à 10 ans d'un investissement locatif en pass