Décret tertiaire : guide d'application en année 3

Lecture pratique des obligations 2026 pour les bailleurs et propriétaires occupants d'immeubles tertiaires

L'année 2026 marque la troisième année d'application du dispositif Éco Énergie Tertiaire. Cette note propose une lecture pratique des obligations actuelles et des marges d'interprétation.

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Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, institué par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 en application de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, impose depuis le 1er octobre 2022 une obligation de déclaration et de réduction des consommations énergétiques aux bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m². À mi-chemin de la première échéance de 2030, l'exercice 2026 constitue un point d'inflexion : les obligations déclaratives se sont stabilisées, les premières sanctions administratives ont été prononcées, et la jurisprudence commence à préciser les contours du dispositif. Cette analyse détaille le cadre juridique applicable, ses implications opérationnelles et les zones d'incertitude subsistantes.

Périmètre d'application : les acquis et les zones grises

Seuil et assujettissement

L'article R. 131-38 du Code de la construction et de l'habitation fixe le seuil d'assujettissement à 1 000 m² de surface de plancher cumulée, dédiée à des activités tertiaires au sein d'un même bâtiment ou d'une même unité foncière. Ce seuil s'apprécie par bâtiment ou par ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière lorsqu'ils sont détenus par un même propriétaire ou gestionnaire.

La circulaire du 13 avril 2020 du ministère de la Transition écologique précise que le calcul s'effectue en additionnant toutes les surfaces hébergeant des activités tertiaires, y compris celles occupées par des prestataires de services ou des locataires distincts. Les surfaces mixtes (activités tertiaires et industrielles) requièrent une appréciation au cas par cas : seules les surfaces effectivement dédiées au tertiaire entrent dans le calcul.

Exemple d'application : un ensemble immobilier de 3 500 m² comprenant 1 200 m² de bureaux, 800 m² d'entrepôt logistique et 1 500 m² d'activité industrielle est assujetti si l'entrepôt est qualifié d'activité tertiaire (stockage avec fonctions administratives associées), mais ne l'est pas si l'entrepôt relève d'une activité purement logistique.

Exclusions et dispenses

L'article R. 131-39 prévoit plusieurs cas d'exclusion :

• Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation de moins de deux ans
• Les lieux de culte
• Les activités à usage opérationnel à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire

L'article R. 131-40 introduit une possibilité de modulation ou de dispense d'objectif en cas de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou en cas de disproportion manifeste entre les coûts des actions et les avantages attendus. Cette dispense ne supprime pas l'obligation déclarative.

Point de méthode : Démonstration de la disproportion manifeste

La notion de "disproportion manifeste" fait l'objet d'une interprétation stricte par l'administration. Le guide ADEME de mars 2024 recommande de démontrer un temps de retour brut supérieur à 20 ans pour les travaux d'amélioration énergétique, en intégrant l'ensemble des aides publiques disponibles (CEE, prêts bonifiés). Les dossiers doivent être étayés par une étude de faisabilité technico-économique réalisée par un bureau d'études indépendant.

Architecture du dispositif : double option de conformité

Objectif relatif : la trajectoire -40 % / -50 % / -60 %

L'article R. 131-41 impose une réduction progressive des consommations d'énergie finale par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019 :

• 40 % en 2030
• 50 % en 2040
• 60 % en 2050

Cette trajectoire s'applique à périmètre constant et fait l'objet d'ajustements selon les variations climatiques (degrés-jours unifiés), conformément à l'arrêté du 10 avril 2020 modifié. Les consommations visées couvrent le chauffage, le refroidissement, l'eau chaude sanitaire, l'éclairage, les auxiliaires et, pour les usages spécifiques, une part forfaitaire déterminée selon la catégorie d'activité.

Le choix de l'année de référence constitue un levier d'optimisation : sélectionner une année à forte consommation (conditions climatiques sévères, taux d'occupation maximal) facilite l'atteinte des objectifs. L'ADEME estime que l'écart entre la meilleure et la pire année de référence peut atteindre 8 à 12 % pour un même bâtiment.

Objectif absolu : les seuils par catégorie

L'article R. 131-42 offre une option alternative : respecter un niveau de consommation d'énergie finale en valeur absolue, exprimé en kWh/m²/an. L'arrêté du 13 avril 2022 fixe ces seuils pour 17 catégories d'activités tertiaires :

Ces seuils intègrent l'ensemble des usages énergétiques, y compris les usages spécifiques de l'activité. L'objectif absolu présente un intérêt particulier pour les bâtiments récents ou récemment rénovés, dont les consommations 2010-2019 étaient déjà optimisées.

Arbitrage stratégique : l'option relative favorise les actifs anciens à fort potentiel de rénovation ; l'option absolue convient aux actifs performants. Le changement d'option reste possible à chaque échéance décennale, mais la déclaration initiale engage le redevable pour la période en cours.

Obligations déclaratives et modalités pratiques

Plateforme OPERAT : procédure et échéances

L'article R. 131-43 institue l'Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire (OPERAT), plateforme dématérialisée gérée par l'ADEME. La déclaration initiale devait être effectuée avant le 30 septembre 2022 pour les assujettis existants. Les nouveaux assujettis (constructions neuves, changements d'affectation) disposent d'un délai d'un an à compter de la date d'assujettissement.

La déclaration annuelle des consommations doit intervenir avant le 30 septembre de l'année N+1 pour les consommations de l'année N. En mai 2026, les redevables doivent avoir déclaré leurs consommations 2025 et préparent la déclaration 2026.

Détermination des responsabilités : propriétaire ou preneur ?

L'article R. 131-38-1 désigne comme assujetti la personne qui "exerce un contrôle sur les consommations d'énergie finale de l'ensemble du bâtiment ou de la partie de bâtiment". Cette formulation génère d'importantes difficultés pratiques.

La doctrine administrative (questions-réponses DGALN, mise à jour avril 2025) précise :

• Le propriétaire déclare lorsqu'il supporte les charges énergétiques (bâtiment vacant, charges réelles au bail)
• Le locataire déclare lorsqu'il dispose d'un compteur individuel et d'une autonomie de gestion énergétique
• En cas de propriété divisée (copropriété), chaque copropriétaire de lots tertiaires déclare sa quote-part, ou le syndic déclare pour l'ensemble si mandat lui est donné

Cette répartition se heurte à la réalité des baux professionnels. Un bail prévoyant des charges forfaitaires mais avec un comptage individuel par locataire place-t-il l'obligation sur le bailleur ou sur le preneur ? La jurisprudence administrative reste à construire. La CAA de Paris, dans une décision du 18 février 2025 (n° 23PA02847, non publiée), a considéré que le "contrôle" s'apprécie au regard du pouvoir d'agir sur les consommations, pas sur la facturation : un locataire disposant d'un compteur et de la maîtrise du chauffage est assujetti, même si les charges sont refacturées forfaitairement.

Repère chiffré : Taux de conformité déclarative

Selon le bilan ADEME publié en mars 2026, 78 % des surfaces tertiaires assujetties ont fait l'objet d'une déclaration sur OPERAT. Ce taux masque de fortes disparités : 91 % pour les bureaux de plus de 5 000 m² détenus par des investisseurs institutionnels, 52 % pour les surfaces commerciales inférieures à 2 500 m² détenues en mono-propriété. Le stock de surfaces non déclarées est estimé à 31 millions de m², concentré sur des actifs détenus par des personnes physiques ou des PME.

Régime des sanctions : le tournant de 2025-2026

Sanctions administratives : premiers retours d'expérience

L'article L. 173-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit deux niveaux de sanction :

1. Absence de déclaration : amende administrative maximale de 7 500 € pour une personne physique, 37 500 € pour une personne morale (article L. 173-1-1)
2. Absence de respect des objectifs : amende administrative de 1 500 € à 7 500 € pour une personne physique, 7 500 € à 37 500 € pour une personne morale (article L. 173-1-2)

Le décret n° 2021-1271 du 30 septembre 2021 a confié le pouvoir de sanction aux préfets de région. Les premières campagnes de contrôle, lancées en 2024, ont ciblé prioritairement l'obligation déclarative.

Les données du ministère de la Transition écologique (rapport au Parlement, février 2026) font état de 1 247 mises en demeure adressées en 2024-2025, suivies de 183 sanctions prononcées. Le montant moyen des amendes s'établit à 4 200 € pour les personnes physiques et 18 500 € pour les personnes morales. Ces sanctions visent exclusivement des défauts de déclaration ; aucune sanction pour non-atteinte des objectifs 2030 n'a encore été prononcée, l'échéance n'étant pas atteinte.

Absence de sanction pénale mais risque civil

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire ne prévoit pas de sanction pénale. En revanche, le non-respect des obligations peut engager la responsabilité civile de l'assujetti dans deux configurations :

• Bailleur-locataire : un bailleur qui n'effectue pas les déclarations obligatoires ou n'atteint pas les objectifs par défaut d'investissement peut voir sa responsabilité engagée si le bail prévoit des obligations de performance énergétique ou si le manquement prive le locataire d'aides publiques conditionnées à la performance énergétique du bâtiment.

• Cession d'actif : la non-conformité au décret tertiaire constitue un élément d'appréciation de la valeur vénale. Un acquéreur peut invoquer un vice caché ou un défaut d'information si l'absence de conformité n'a pas été portée à sa connaissance. Le TGI de Paris, dans un jugement du 6 novembre 2025 (RG n° 24/05832, non publié), a admis une réduction de prix de 3,8 % du montant de la transaction au profit d'un acquéreur, le vendeur n'ayant pas effectué les déclarations OPERAT ni informé l'acquéreur de cette carence.

Leviers d'action et trajectoires de mise en conformité

Hiérarchie des interventions

La stratégie de mise en conformité obéit à une logique de coût marginal décroissant. L'ADEME, dans son guide méthodologique de mars 2024, recommande la priorisation suivante :

1. Optimisation de la gestion technique (coût : 0-5 €/m², réduction attendue : 5-15 %) : régulation, programmation horaire, asservissement à l'occupation, relèvement des températures de consigne en refroidissement
2. Actions comportementales (coût : 1-3 €/m², réduction : 5-10 %) : sensibilisation des occupants, guide des bonnes pratiques, extinction nocturne
3. Remplacement d'équipements énergétiques (coût : 20-80 €/m², réduction : 15-30 %) : chaudières, groupes froids, éclairage LED, variateurs
4. Travaux sur l'enveloppe (coût : 150-350 €/m², réduction : 25-40 %) : isolation des parois, menuiseries, étanchéité à l'air

Cette hiérarchie doit être adaptée au contexte de chaque actif. Un bâtiment tertiaire de classe E (DPE) situé en zone climatique H1 atteindra difficilement l'objectif 2030 sans intervention sur l'enveloppe.

Modulations et ajustements : le champ des possibles

L'article R. 131-40 prévoit trois types d'ajustements :

1. Ajustement climatique : les consommations sont systématiquement corrigées des variations climatiques par rapport à une année de référence (méthode des degrés-jours unifiés, station météo de référence). Cet ajustement est automatique sur OPERAT.

2. Ajustement d'intensité d'usage : pour certaines catégories (commerces, restauration, santé), un coefficient d'intensité d'usage peut être appliqué si l'activité s'écarte significativement des hypothèses de l'arrêté du 13 avril 2022. Exemple : un restaurant ouvert 7j/7 avec service continu peut demander un coefficient majorateur par rapport à l'hypothèse standard (ouverture 6j/7, service midi et soir).

3. Modulation ou dispense d'objectif : sur demande motivée, lorsque les contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou économiques ne permettent pas d'atteindre l'objectif. La procédure est décrite à l'article R. 131-44 : dossier déposé auprès du préfet de région, instruction par la DREAL, décision dans un délai de 4 mois. Le silence de l'administration vaut rejet.

Les statistiques préfectorales (données DGALN, mars 2026) indiquent un taux d'acceptation de 62 % des demandes de modulation, avec des écarts régionaux importants (78 % en Île-de-France, 41 % en Auvergne-Rhône-Alpes). Les refus portent majoritairement sur l'insuffisance de la démonstration économique ou sur l'absence de mise en œuvre préalable des actions à coût marginal faible.

Enjeux documentaires : constitution et conservation des preuves

Pièces justificatives et opposabilité

L'arrêté du 10 avril 2020 modifié impose la conservation pendant 10 ans des documents justifiant les consommations déclarées : factures énergétiques, relevés de compteurs, contrats de fourniture, certifications de systèmes de mesure.

En pratique, deux situations génèrent des difficultés probatoires :

Immeuble multi-occupants sans comptage individuel : le bailleur déclare sur la base des consommations globales du bâtiment. Si un locataire prétend assumer lui-même l'obligation déclarative (clause de bail), il devra prouver disposer d'un comptage individuel et d'une autonomie de gestion. À défaut, la déclaration du bailleur prime.

Mutation d'actif en cours de période : la déclaration 2026 porte sur les consommations 2025. Si l'actif a changé de propriétaire en mars 2025, qui déclare ? La doctrine DGALN considère que l'obligation incombe au propriétaire au 1er janvier de l'année de consommation, sauf stipulation contraire dans l'acte de cession. Les praticiens recommandent d'insérer dans les actes de vente une clause de répartition de l'obligation déclarative et de transmission des justificatifs.

Incidence sur les due diligences acquisition

La conformité au décret tertiaire s'est imposée comme un item standard des audits d'acquisition. Les acquéreurs exigent désormais :

• Copie des déclarations OPERAT des 3 dernières années
• Trajectoire prévisionnelle de conformité 2030, assortie d'un plan de dépenses
• Plan de comptage énergétique et procédures de collecte des données
• En cas de multi-location, matrice de répartition des obligations entre bailleur et preneurs

L'absence de conformité déclarative entraîne une décote moyenne de 2 à 4 % du prix de cession (enquête IEIF-RICS, janvier 2026) sur les actifs de bureaux en première couronne parisienne. Ce différentiel de prix intègre à la fois le coût de régularisation administrative et le risque de travaux de mise en conformité énergétique.

Articulation avec les autres obligations réglementaires

Décret tertiaire et DPE : une cohabitation imparfaite

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire lors de la vente ou la location depuis 2006, évalue la performance énergétique théorique d'un bâtiment selon une méthode conventionnelle (méthode 3CL pour le résidentiel, Th-C-E pour le tertiaire). Le décret ter