Due diligence immobilière — format institutionnel, délai industriel

Un investisseur institutionnel qui achète un immeuble de bureaux à Lyon pour 12 M€ engage sa responsabilité fiduciaire vis-à-vis de ses LPs. Le comité d'investissement exige un rapport de due diligence pour valider trois hypothèses : absence de servitudes bloquantes, conformité énergétique (DPE ≤ D pour éviter l'interdiction de location post-2034), absence de pollution des sols référencée BASIAS/BASOL. Si l'une de ces hypothèses est invalidée après closing, le prix de revient réel bondit de 15 à 25 % (travaux de mise en conformité, dépollution, perte locative).

La profession délègue systématiquement cette mission aux cabinets anglo-saxons parce qu'elle manque de temps, d'accès direct aux bases officielles et de capacité d'analyse juridique croisée (PLU + jurisprudence CETAT + règlement de copropriété). Un notaire rédige l'acte mais ne produit pas de cartographie des risques ; un géomètre lève les plans mais ne lit pas les arrêtés préfectoraux ICPE ; un diagnostiqueur réalise les DPE mais ne consulte pas BASOL. La **due diligence immobilière** agrège ces sources éparses dans un document unique, chronologique, opposable.

Les Big Four immobilier (CBRE, JLL, Workman) facturent entre 4 500 et 8 000 € HT par actif et livrent sous 4 à 6 semaines parce que le processus reste manuel : un analyste junior collecte les PDF, un senior rédige la synthèse, un associate partner revoit le texte, un graphiste met en page. Ce modèle économique exclut de facto les transactions inférieures à 3 M€, les SCPI qui achètent 8 actifs par trimestre, les family offices qui investissent en direct sans back-office étoffé.

Pendant ce délai de 4 à 6 semaines, le vendeur peut recevoir une offre concurrente, le financement bancaire peut expirer, le marché peut se retourner. L'acheteur qui veut sécuriser le closing sous 30 jours doit soit renoncer à la DD — et accepter un risque non quantifié —, soit payer un supplément urgence de 30 à 50 % pour obtenir un rapport partiel sous 10 jours.

Kearmont résout ce triple problème — coût prohibitif, délai incompatible, inaccessibilité pour les transactions mid-market — en automatisant la collecte des sources officielles (APIs Géoportail, IGN, ADEME, BRGM, Légifrance) et en appliquant un scoring déterministe multi-axes (urbanisme, foncier, juridique, énergétique, environnemental, travaux) revu par un analyste senior. Le rapport PDF de 25 à 35 pages est livré dans un délai adapté à la taille du dossier, au prix de 990 € HT à l'acte ou 1 490 € HT/mois en abonnement Pro Starter (5 audits inclus). L'offre Premium avec revue humaine approfondie et conférence téléphonique post-livraison reste sur devis.

La **technical due diligence immobilier** suit un processus séquentiel en 5 étapes, de la réception du mandat à la livraison du rapport opposable.

Kearmont livre chaque **audit acquisition immobilière** sous **quelques jours selon la taille du dossier** à compter de la réception des coordonnées cadastrales et de la validation du périmètre. Ce délai inclut la collecte automatisée des sources officielles, l'analyse multi-axes, le scoring, la revue qualité par un analyste senior et la mise en page du rapport PDF final. Il est calibré sur la taille du dossier car plusieurs bases publiques (Légifrance JADE, BRGM) imposent des fenêtres de rafraîchissement nocturnes.

La grille tarifaire repose sur trois formules : **990 € HT à l'acte** pour une commande ponctuelle mono-actif ; **1 490 € HT/mois** en abonnement Pro Starter incluant 5 audits (soit 298 € HT/audit) ; **Premium sur devis** avec revue humaine approfondie, conférence téléphonique post-livraison et accompagnement jusqu'au closing. Cette tarification est défendable face aux Big Four (CBRE, JLL, Workman) parce qu'elle élimine les coûts de coordination manuelle, de mise en page graphique et de hiérarchie interne (junior/senior/partner). L'automatisation de la collecte et le scoring algorithmique permettent de diviser le prix par 5 et le délai par 30 sans sacrifier la qualité ni l'opposabilité juridique du livrable. Le cabinet Kearmont & Partners ne rédige pas d'actes juridiques et ne se substitue pas à un avocat ; il produit un rapport d'analyse technique destiné à éclairer la décision d'investissement et à nourrir la négociation contractuelle.