Audit acquisition — complet
Audit pré-acquisition haussmannien Paris 9ᵉ
78 pages · 6 dimensions · valeur 4,2 M€
17 risques cartographiés, 4 scénarios modélisés. Recommandation : renégocier de 4,2 M€ à 3,75 M€ avec trois conditions suspensives.
Étude de cas
Audit d'un immeuble de rapport à Le Mans — 320 000 €.
Un investisseur patrimonial achète un immeuble de centre-ville pour le mettre en location longue durée. Sa banque demande un audit avant montage du financement. Voici ce que nous avons trouvé.
320 000 €
Prix demandé
280 m²
Surface utile
4 majeurs
Risques identifiés
≈ 65 000 €
Économie réalisée
Le bien.
Immeuble de rapport en centre-ville de Le Mans, R+3, construit au début du XXe siècle. Cinq lots : un local commercial en rez-de-chaussée (vacant depuis dix-huit mois) et quatre appartements aux étages, dont deux 2-pièces et deux 3-pièces. Surface plancher 380 m², surface Carrez 280 m². Dernière rénovation partielle datant de 2007 sur deux lots.
Performance énergétique hétérogène : deux lots classés F, un lot E, deux lots D. Façade en bon état, toiture refaite en 2012, parties communes correctes mais datées.
Le contexte d'achat.
L'acquéreur est un investisseur patrimonial, déjà propriétaire de deux biens locatifs. Stratégie : conserver l'immeuble en location longue durée, cible de rendement brut 7 %. Sa banque exige un audit indépendant avant montage du prêt sur dix-huit ans, en raison du caractère mixte du bien (commerce + résidentiel) et de la classification énergétique partiellement non conforme.
L'audit Kearmont a été commandé avec une exigence claire : aller au-delà de la lecture des diagnostics réglementaires, et qualifier la viabilité économique du projet sur huit ans.
Les six dimensions auditées.
Score global consolidé : 65 / 100. Opération recommandée sous conditions.
Urbanisme & PLU
8 / 10
Bien situé en zone UA, division/transformation possibles.
Foncier & cadastre
7,5 / 10
Parcelle propre, mitoyennetés cohérentes, aucune servitude bloquante.
Juridique
6 / 10
Bail commercial expiré, copropriété fragile sur charges, à reprendre.
Énergétique
4,5 / 10
Deux lots F : interdiction de location 2028, travaux obligatoires.
Travaux
6,5 / 10
Toiture saine, humidité ascensionnelle RDC à diagnostiquer.
Financier
7 / 10
Rentabilité 7 % atteignable seulement après renégociation à 295 k€.
Les quatre risques majeurs identifiés.
1. Vacance commerciale chronique en rez-de-chaussée.
Le local commercial est vacant depuis dix-huit mois. Le marché commercial de la rue a perdu deux enseignes en deux ans. Hypothèse de relocation sous trois mois irréaliste. Recommandation : provisionner douze à vingt-quatre mois de vacance et préparer un plan B de transformation en T2 résidentiel sous permis de construire — le PLU UA l'autorise.
2. Deux lots classés F — interdiction de relouer dès 2028.
Pour les lots F1 et F2, tout nouveau bail signé après 2028 est interdit. L'investisseur ne pourra pas relouer en l'état dès qu'un locataire en place partira. Travaux de mise aux normes énergétique chiffrés : isolation thermique intérieure, remplacement menuiseries, pompe à chaleur partagée. Enveloppe 95 000 € HT. À provisionner.
3. Humidité ascensionnelle visible sur le mur arrière du RDC.
Lors de la visite, des traces d'humidité ascensionnelle ont été observées sur le mur arrière en rez-de-chaussée, jusqu'à 80 cm de hauteur. Le diagnostic humidité fourni par le vendeur n'est pas un diagnostic hygrométrique normé. Recommandation : faire intervenir un thermicien-hygrométriste contradictoire avant signature. Coût 600 €. Sinon, risque de réparation lourde non chiffrée découverte après acquisition.
4. Rentabilité-cible non tenue au prix demandé.
Avec 240 000 € HT de travaux estimés (énergétique + remise aux normes + transformation potentielle du RDC) et un revenu locatif annuel maximal raisonnable de 38 400 €, la rentabilité brute au prix demandé de 320 000 € + frais s'établit à 5,8 %, loin de la cible de 7 %. Un prix de 295 000 € ramène la rentabilité à la cible, soit une décote de 7,8 %.
Recommandation finale
Acquisition recommandée sous conditions strictes.
Verdict transmis à l'acquéreur et à sa banque : opération viable à 295 000 €, soit une décote de 7,8 %, sous quatre conditions opérationnelles. Renégociation menée par l'acquéreur avec les éléments factuels de notre rapport. Acceptée par le vendeur après deux semaines.
- Diagnostic hygrométrique contradictoire en condition suspensive.
- Audit énergétique réglementaire actualisé sur les deux lots F.
- Étude faisabilité PC pour transformation du local commercial en T2.
- Provisionnement de 95 000 € HT de travaux énergétique + 30 000 € HT d'aléas.
Pourquoi l'audit a fait la différence.
Banque rassurée.
Le rapport documenté a permis le déblocage du financement aux conditions initialement prévues.
Renégociation gagnée.
Décote de 25 000 € obtenue grâce aux faits chiffrés du rapport, non aux émotions du marché.
Plan d'action clair.
L'acquéreur a démarré l'opération avec une feuille de route travaux, fiscale et locative complète.
Le rapport complet, 56 pages.
Téléchargez la version anonymisée du rapport remis à l'acquéreur.
Télécharger le rapport (PDF, 56 pages)Vous achetez un bien ? Faites-le auditer avant de signer.
Rapport documenté en quelques jours. Dès 490 € TTC. Satisfait ou remboursé sous 7 jours.
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